不動産の遺産分割の方法

不動産の分割方法には、以下の3つの分割方法があります。


1 現物分割

現物分割とは、現物の相続財産をそのままの形で分割する、最もシンプルな方法です。

具体的には、長男は亡くなった父親が住んでいた土地・建物を取得し、二男は預貯金を取得する、あるいは別の土地を取得する場合などです。

また、一つの土地を分筆して、複数の相続人で分ける方法も現物分割の一つです。

 

土地の場合は、道路に面しているか、角地か等により土地の価値は異なるため、法定相続分に応じてきっちり等分するのが難しいという側面があり、争いになることがあります。

 

 

2 代償分割

代償分割とは、相続人の一人が不動産を全部取得する代わりに他の相続人に対して、その対価として、金銭を支払うという方法です。

 

代償分割では、不動産の評価をどのような方法で行うかによって、代償金の額が大きく異なってくるため、不動産の評価が問題になることが多くあります。

 

不動産の評価の方法には、①固定資産評価額、②路線価、③公示価格を基準にする方法などがあります。

①や②を基準にした場合、実際の取引価格(時価)よりも低くなることが多いです。時価を算定するためには、不動産鑑定士に鑑定を依頼するという方法もありますが、少なくとも数十万円の費用が必要となります。

どの方法を用いて遺産分割における不動産の価値を評価すべきかということについては、法律の定めはありませんので、当事者同士で納得できる価格を話し合って決めることになります。

 

不動産を取得したい相続人にとってみれば、不動産の価値を低く評価することができれば、その分代償金の金額を低く抑えられるため、不動産の価値を低く主張することもあります。一方で、不動産の取得を望まない相続人は、不動産の価値を高く主張して、より多くの代償金を得ようとすることがあり得ます。 

 

 

3 換価分割

換価分割とは、不動産を売却して、現金化し、その代金を相続人の間で分けるという方法です。

 

 

4 共有とする分割

共有とは、複数の相続人が1つの不動産を持分という割合で持ち合う方法です。

 

遺産分割の話し合いが進まず、とりあえず共有にしてしまうケースが見受けられます。

共有状態では、不動産を売却する際に共有者全員の合意が必要になるため、一人でも反対する人がいた場合には売却ができないなどのデメリットが大きく、相続分に応じた共有と定めるだけでは根本的な解決にならないといえます。そのため、特別の理由がある例外的な場合に限って利用される方法です。

 


弁護士からのアドバイス

不動産の遺産分割は、不動産をどのように評価するかにより、遺産分割全体に大きく影響することがありますので相手方の主張に納得がいかない場合には、弁護士にご相談ください。

 

また、相続財産の中に不動産がある場合に、遺産分割協議をしないままで相続人全員の共有の状態が長く続くと、相続人が死亡した場合には、さらに相続が起こり、相続人の数がどんどん増えていくことになります。

 

被相続人の死亡後であれば、簡単にまとまるような遺産分割でさえも、相続人の数が増え、全国各地に散らばってしまったり、中には会ったこともないような親族にまで相続人が増えてしまったりすると、もはやご自身で解決するのは難しく、その解決には多大な労力と費用がかかることになります。

 

相続が発生した場合は、遺産分割協議を先延ばしにせず、相続人同士で協議のうえ、遺産の中に不動産がある場合には被相続人の死亡後すみやかに分割協議などを行い、所有権移転登記をされることをお勧めします。 


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